Forside / Feil og mangler
Feil og mangler: Når har boligkjøpere fått heve?
En feil ved boligen er ikke automatisk en mangel etter loven. Avtalen, boligens type, alder og synlige tilstand og opplysningene ved salget er sentrale. Selv om det foreligger en mangel, må retten til heving vurderes særskilt.
På denne siden: Saker som ga heving · Andre utfall · Forventninger · Opplysninger · Fukt og lekkasjer · Godkjenninger · Saker advokat Austin har løst · Kilder
Fem avgjørelser der kjøper fikk medhold i heving
Avgjørelsene viser hvilke kombinasjoner av feil, utbedringsbehov og ulemper retten la vekt på. Likhet med én mangel i en dom er ikke nok til å avgjøre din sak.
Fukt, trekk og konstruksjonsfeil ga rett til heving
HR-2010-967-A · Heving. Høyesterett ga medhold i heving etter lekkasjer, trekk og konstruksjonsfeil. Les hva retten la vekt på i HR-2010-967-A.
Lekkasjer og avløpsproblemer: prisavslag var ikke nok
LG-2024-58795 · Heving. Lekkasjer, avløpsproblemer og omfattende utbedring førte til heving i LG-2024-58795. Les hvorfor retten mente prisavslag ikke var nok.
Drenering, våtrom og elektriske feil ga heving under dissens
LE-2024-106874 · Heving – dissens. LE-2024-106874 gjaldt feil ved drenering, våtrom og elektrisk anlegg. Flertallet ga heving; mindretallet mente hevingskravet kom for sent.
Husbukk og skadet takkonstruksjon førte til heving
LA-2025-144199 · Heving. Husbukk hadde skadet takets bæreevne. Les hvorfor omfattende utbedring, usikre kostnader og lang utbedringstid ga heving i LA-2025-144199.
Utleiedeler uten nødvendig godkjenning ga heving
LB-2025-208914 · Heving. To hybler kunne ikke lovlig leies ut slik de var solgt. Tapte leieinntekter, usikker verdi og selgernes opptreden gjorde at prisavslag ikke var nok.
Tre avgjørelser med andre utfall
Disse sakene viser begrensningene: Et alvorlig problem kan gi prisavslag fremfor heving, og et hevingskrav kan gå tapt på grunn av fristen.
Ekte hussopp: Høyesterett ga prisavslag, ikke heving
HR-1998-45-A · Ikke heving – prisavslag. Ekte hussopp ga ikke heving i Rt-1998-1510. Les hvordan Høyesterett vurderte tidsforløp, opplysningssvikt og prisavslag.
Mangler ved fritidsbolig: hevingskravet kom for sent
LE-2019-101539 · Ikke heving – for sent krav. Kjøperne hadde reklamert, men hevingskravet kom for sent i LE-2019-101539. Les hvorfor full oversikt over alle feil ikke var nødvendig.
Soverommet var en bod: kjøperen fikk prisavslag
LG-2023-43509 · Prisavslag – ingen tilkjent heving. Et rom var presentert som soverom, men var i realiteten en bod. LG-2023-43509 ga prisavslag og belyser opplysningsplikt og reklamasjon.
Hva kunne du forvente av boligen?
Utgangspunktet er hva som følger av avtalen. Avhendingslova har også regler om hva kjøper med rimelighet kunne forvente ut fra blant annet boligens type, alder og synlige tilstand.
En brukt bolig trenger ikke være i perfekt stand. En eldre bolig kan ha slitasje og svakheter du må regne med. Samtidig er ikke alder alene et svar på om en konkret feil er en mangel. Opplysningene og den samlede tilstanden må vurderes.
Kilder: Avhendingslova §§ 3-1 og 3-2. Prop. 44 L (2018–2019), merknadene til § 3-2. LG-2024-58795, vurderingen av forventninger og alder.
Et tenkt eksempel
Hypotetisk eksempel: Opplysningen om at en bygningsdel er gammel, er noe annet enn en konkret opplysning om at den lekker. Har selger samtidig opplyst at en lekkasje er utbedret, må også dette tas med i vurderingen. Eksemplet gir ingen konklusjon om en bestemt bolig.
Manglende eller uriktige opplysninger
En mangel kan foreligge dersom selger ikke har gitt opplysninger om forhold selger kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det må også kunne legges til grunn at opplysningssvikten har virket inn på avtalen.
Uriktige opplysninger fra selger eller i markedsføringen kan også utgjøre en mangel. Også her gjelder et krav om innvirkning på avtalen. Det har dessuten betydning om opplysningene ble rettet tydelig og i tide.
Som praktisk forberedelse bør du ta vare på salgsoppgaven, egenerklæringen, tilstandsrapporten og skriftlige svar du fikk før kjøpet. Dokumentene kan vise både hvilke opplysninger som ble gitt, og hvilke forbehold som ble tatt.
Kilder: Avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. LG-2023-43509, rettens vurdering av opplysningssvikt.
Fukt, lekkasjer og skader
Fukt og lekkasjer må vurderes ut fra den enkelte boligen og opplysningene ved salget. Skadens navn gir ikke alene svaret på om du har et krav. Det er viktig å avklare hva som er feil, hva det skyldes og hvor omfattende forholdet er.
Ved et mulig hevingskrav kan kostnader, utbedringstid og ulempene for bruken av boligen være relevante. En faglig rapport kan belyse disse spørsmålene, men den juridiske vurderingen av heving er en egen vurdering. Les dommen om lekkasjer og avløpsproblemer for et konkret eksempel.
Kilder: Avhendingslova §§ 3-1, 3-2 og 4-13. HR-2010-967-A, avsnitt 43–48. LG-2024-58795, mangel- og hevingsvurderingen.
Rom og tiltak uten nødvendige godkjenninger
Hva boligen eller rommet ble presentert som, og hva du faktisk har kjøpt, må avklares. Opplysninger om bruk og godkjenninger kan være relevante for mangelsspørsmålet. Det må undersøkes hvilke krav som gjaldt og hvilke opplysninger som ble gitt.
LG-2023-43509 viser at opplysningssvikt om bruken av et rom kan vurderes etter §§ 3-7 og 3-8. Avgjørelsen gjelder prisavslag. Den gir ikke grunnlag for å si at et rom uten nødvendig godkjenning alltid gir hevingsrett.
I LB-2025-208914 fikk kjøperne heve på grunn av utleiedeler uten nødvendig godkjenning. Retten vurderte konsekvensene for bruken og økonomien, ikke bare om et offentlig dokument manglet.
Saker advokat Austin har løst
Her finner du saker der Thor Gunnar Austin har bistått boligkjøperen.
Oslo-leiligheten manglet godkjenning – kjøpet ble hevet ved forlik
Hyttekjøper i Sandefjord fikk 2 650 000 kroner og beholdt hytta
Setningsskader i Bergen: Kjøperen fikk heve og fikk 650 000 kroner i erstatning
Fra tilbud om 200 000 kroner i prisavslag til forlik om heving
Eneboligen i Ås: Fra prisavslag i tingretten til heving i lagmannsretten
Enebolig i Trondheim: Avvik fra godkjenningen endte med forlik om heving
Vann i underetasjen ved kraftig regn – kjøperen i Ås fikk heve
Omfattende skadedyrproblemer i Østfold – boligkjøperen fikk heve
Andre forhold som må undersøkes
Arealavvik, luktproblemer og andre avvik må vurderes ut fra sitt eget faktum og riktig lovgrunnlag. Denne oversikten gir ikke særregler eller konklusjoner om disse temaene. De kan utdypes i egne artikler når tilstrekkelig kildegrunnlag er gjennomgått.
Fra mangel til hevingskrav
Først må det avklares om det foreligger en rettslig mangel. Deretter må det vurderes om mangelen eller manglene samlet innebærer et vesentlig avtalebrudd. I tillegg må blant annet frister og selgers rett til å rette vurderes.
Se når mangler kan gi grunnlag for heving. Har du nylig oppdaget forholdet, bør du også lese om reklamasjon og frister.
Hva bør du samle når du oppdager feil?
Ta vare på salgsdokumentene, beskriv når feilen ble oppdaget og dokumenter den med bilder og faglige undersøkelser. Be om en beskrivelse av nødvendig utbedring, usikkerhet, tidsbruk og konsekvenser for bruken av boligen. Dette er praktiske råd for å forberede en individuell vurdering, ikke en garanti for et krav.
Rettskilder for denne siden
Avhendingslova §§ 3-1, 3-2, 3-7, 3-8, 4-10 og 4-13. Prop. 44 L (2018–2019), merknadene til § 3-2. HR-2010-967-A, avsnitt 43–48. LG-2023-43509 og LG-2024-58795, de angitte delene av rettens vurderinger.
Hva kan vi lære av dommene?
Les vår oppsummering av momentene som går igjen: manglenes omfang, utbedring og ulemper, prisavslag, forventninger, selgerens opptreden og fristene.
Kontakt Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS
Beskriv kort hva du har oppdaget, og hvordan vi kan kontakte deg. Det er uforpliktende å ta kontakt med oss.
Send oss en e-post eller ring 24 02 20 20.
Du kan kontakte oss på +47 24 02 20 20 eller post@aladvokat.no. Les om personvern.