Forside / Feil og mangler / LB-2025-208914

Utleiedeler uten nødvendig godkjenning ga heving av boligkjøpet

Av advokat Thor Gunnar Austin · Fagansvarlig på eiendom i Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS

Kjøperne fikk heve boligkjøpet fordi to utleiedeler ikke lovlig kunne leies ut slik de var innredet ved salget. I LB-2025-208914 la Borgarting lagmannsrett særlig vekt på tapte leieinntekter, usikkerheten om boligens verdi og selgernes opptreden. Retten mente at prisavslag ikke var tilstrekkelig.

Hva hadde kjøperne blitt forespeilet?

Boligen ble kjøpt for 21 250 000 kroner og overtatt i januar 2023. Den bestod blant annet av en hovedleilighet og to hybler i underetasjen. Hyblene hadde hver sin stue med kjøkken, soverom, bad og inngang fra fellesareal. Det var ingen intern forbindelse til hovedleiligheten.

Begge hyblene var utleid ved overtakelsen, med samlede leieinntekter på 21 000 kroner i måneden. Kjøperne videreførte leieforholdene. Lagmannsretten la til grunn at de hadde regnet med disse inntektene da de vurderte hva de kunne betale for boligen.

Det avgjørende var hva kjøperne etter avtalen kunne forvente: to hybler som lovlig kunne leies ut slik de fremstod ved salget. Kjøperne behøvde ikke å ha avtalt uttrykkelig at hyblene skulle være godkjent som selvstendige boenheter.

Hvorfor var utleieløsningen en mangel?

Plan- og bygningsetaten mente at hyblene måtte godkjennes som selvstendige boenheter. De hadde alle nødvendige boligfunksjoner, egne innganger og var fysisk atskilt fra resten av boligen. Slik godkjenning forelå ikke.

Kommunen ga derfor pålegg om å fjerne kjøkkeninnredning og hvitevarer og stenge tilførsel og avløp til kjøkkenene. Pålegget var påklaget da lagmannsretten behandlet boligkjøpstvisten. Retten vurderte selv om vedtaket mest sannsynlig var gyldig, og kom til at det var det. Dommen avgjorde ikke den administrative klagesaken.

Når kjøkkenene måtte fjernes, svarte ikke eiendommen til avtalen. Lagmannsretten fant derfor at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-1 første ledd.

Var all utleie ulovlig?

Nei. Retten la til grunn at hyblene fortsatt kunne leies ut etter at kjøkkenene var fjernet, og at soverommene kunne godkjennes med forholdsvis enkle tiltak. Problemet var at hyblene da verken hadde eget kjøkken eller reell tilgang til kjøkkenet i hovedboligen.

Lagmannsretten mente derfor at det var usannsynlig at kjøperne faktisk ville få leid dem ut, eller at leien uansett ville bli langt lavere enn forventet. Forskjellen mellom en teoretisk adgang til utleie og en praktisk brukbar utleiedel var sentral.

Hvorfor fikk kjøperne heve fremfor prisavslag?

Heving etter avhendingslova § 4-13 krever et vesentlig avtalebrudd. Retten vurderte samlet om kjøperne hadde rimelig grunn til å komme seg ut av avtalen. Mangelen ved utleiemuligheten var alene nok; retten behøvde ikke å avgjøre alle de øvrige påståtte feilene ved boligen.

Leieinntektene var en viktig del av kjøpet

Retten vurderte inntektstapet som betydelig og varig. Utleiedelene hadde vært en del av markedsføringen og av kjøpernes økonomiske grunnlag for kjøpet. Saken gjaldt dermed mer enn kostnaden ved å fjerne to kjøkken.

Prisavslag ga ikke en tilstrekkelig løsning

Retten mente at mangelen trolig også ga en varig reduksjon av eiendommens verdi. Denne verdireduksjonen var vanskelig å beregne. Det var derfor vanskelig å se at et prisavslag kunne gjenopprette den økonomiske balansen i avtalen.

Selgernes opptreden hadde betydning

Lagmannsretten fant det sannsynlig at selgerne hadde forsøkt å omgå reglene for etablering av egne boenheter. Kjøkkenene var ikke vist på tegningene kommunen hadde fått, og beskrivelsen i et tidligere vedtak stemte ikke med den faktiske løsningen. Retten mente at kjøperne ikke burde sitte igjen med usikkerheten dette hadde skapt.

Var ferdigattest og kommunalt tilsyn tilstrekkelig?

Nei, ikke i denne saken. Det forelå tidligere tillatelser til bruk av rom og en ferdigattest, men godkjenningene bygget på tegninger uten kjøkken i hyblene. At kommunen hadde sett kjøkkenene under et tilsyn, innebar heller ikke at løsningen var godkjent.

Dommen viser hvorfor det er viktig å lese hva en tillatelse faktisk omfatter, og sammenholde godkjente tegninger med boligens innredning. Et dokument med overskriften «ferdigattest» gir ikke nødvendigvis svar på om den aktuelle utleieløsningen er lovlig.

Hva kan du gjøre hvis utleiedelen mangler godkjenning?

• Ta vare på salgsoppgaven, egenerklæringen og skriftlige opplysninger om utleiemuligheter.
• Hent godkjente tegninger, tillatelser, ferdigattester og eventuelle pålegg fra kommunens byggesak.
• Dokumenter rommenes faktiske innredning, innganger og forbindelse til hovedboligen.
• Samle leiekontrakter og dokumentasjon på inntektene du hadde grunn til å regne med.
• Få avklart om løsningen kan godkjennes eller tilpasses, hva det vil koste, og hvordan bruken og verdien påvirkes.

Ikke vent med å undersøke reklamasjon og frister mens du samler dokumentasjon. I denne saken ble det ikke anført at reklamasjonen eller hevingskravet kom for sent. Dommen gir derfor ikke veiledning om hvor lenge en annen kjøper kan vente.

Gir en utleiedel uten godkjenning alltid rett til heving?

Nei. Avtalen, opplysningene før kjøpet og muligheten for lovlig utbedring har betydning. Her bygget retten på at godkjenning av hyblene slik de var, mest sannsynlig ikke ville bli gitt. Det var kombinasjonen av konsekvensene for utleie, økonomisk usikkerhet og selgernes opptreden som begrunnet heving.

Utfallet kan bli annerledes hvis nødvendige tillatelser kan innhentes, eller mangelen kan løses slik at kjøperens interesser ivaretas med prisavslag. Se også saken der et rom presentert som soverom ga prisavslag.

Hva ble resultatet?

Borgarting lagmannsrett ga enstemmig kjøperne medhold i heving. Boligen skulle tilbakeføres til selgerne mot et økonomisk oppgjør. Oppgjøret omfattet tilbakebetaling av kjøpesummen, avtalte fradrag for bruk av boligen og erstatningsposter. Kjøperne fikk også tilkjent sakskostnader.

Rettskilder

LB-2025-208914 · Borgarting lagmannsrett · 26. juni 2026. Omtalen bygger på den innsendte dommens vurdering av utleiedelene, hevingsspørsmålet og domsslutningen. Dokumentets saksgangsopplysninger angir at anken til Høyesterett ikke ble tillatt fremmet, HR-2026-2213-U.

Rettsgrunnlaget i dommen er særlig avhendingslova §§ 3-1 og 4-13, plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav g og SAK10 § 2-2. Retten viser til Rt-2010-710, avsnitt 42–48, om helhetsvurderingen ved heving. Se også Direktoratet for byggkvalitets veiledning om oppdeling av boenhet.

Les videre

Hva betyr vesentlig avtalebrudd? · Rom solgt som soverom: prisavslag · Hva dommene samlet forteller om heving · Alle sakene om feil og mangler