Forside / Når kan du heve?

Når kan du heve boligkjøpet?

Av advokat Thor Gunnar Austin · Fagansvarlig på eiendom i Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS

Du kan heve et boligkjøp etter avhendingslova når en mangel innebærer et vesentlig avtalebrudd. Det krever en samlet vurdering. Kostnadene ved å rette feilene er viktige, men avgjør ikke spørsmålet alene.

Denne guiden gjelder mangler ved boligkjøp som omfattes av avhendingslova.

På denne siden: Vilkårene · Kostnader og ulemper · Retting · Andre krav · Kilder

Hva betyr «vesentlig avtalebrudd»?

Heving er mer enn å få penger til en reparasjon. Kjøpet gjøres om, og partene skal som utgangspunkt levere tilbake det de har mottatt. Derfor er ikke enhver mangel nok til å heve.

Det overordnede spørsmålet er om du har rimelig grunn til å komme ut av avtalen. Hvor alvorlige og omfattende manglene er, står sentralt. Vurderingen omfatter også hva du med rimelighet kunne forvente av boligen, ulempene ved utbedring og om prisavslag vil være en tilstrekkelig løsning.

Kilder: Avhendingslova § 4-13 og § 4-4. HR-2010-967-A, avsnitt 43–48.

Hvor mye må feilene koste å rette?

Det finnes ingen fast prosentgrense for heving. Høyesterett har avvist at forholdet mellom utbedringskostnadene og kjøpesummen alene skal avgjøre saken. Kostnadsandelen kan være et hjelpemiddel, men må vurderes sammen med mangelens betydning. Se hvordan Høyesterett vurderte kostnader og ulemper i Rt-2010-710.

Hvor omfattende arbeidene blir, hvor lenge de varer og hvilke ulemper de medfører, kan få betydning. Det er også relevant om boligen kan brukes mens arbeidet pågår. Du får likevel ikke automatisk rett til heving fordi du må flytte ut en periode. Se også saken om husbukk og utskifting av takkonstruksjonen.

Kilder: HR-2010-967-A, avsnitt 45. LG-2024-58795, hevingsvurderingen. LA-2025-144199, punkt 3.2. De to lagmannsrettsavgjørelsene viser konkrete vurderinger, ikke faste terskler.

To tenkte situasjoner

Hypotetisk eksempel: En kostbar reparasjon som kan gjøres raskt og uten vesentlig forstyrrelse, kan stille seg annerledes enn et omfattende arbeid som gjør boligen vanskelig å bruke over tid. Eksemplet illustrerer vurderingsmomentene. Det sier ikke hvilket krav som vil føre frem i en bestemt sak.

Har det betydning hva selger opplyste?

Ja. Opplysningene før kjøpet kan ha betydning både for om det foreligger en mangel, og for vurderingen av heving. Selgerens skyld kan være et moment, men skyld er ikke et nødvendig vilkår for heving. Manglende eller uriktige opplysninger gir heller ikke automatisk hevingsrett.

Kilder: Avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. HR-2010-967-A, avsnitt 42, 45–46 og 53.

Les om feil, mangler og opplysninger fra selger.

Hva hvis selger vil rette feilen?

Selger kan ha rett til å utbedre en mangel. Etter loven må du godta retting dersom den ikke fører til urimelig ulempe for deg, og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den. Rettingen skal skje innen rimelig tid etter at forholdet er gjort gjeldende og selger har fått mulighet til å rette.

Avviser du retting som selger har rett til å utføre, kan du miste retten til heving og prisavslag. Et tilbud om retting bør derfor vurderes før du avslår det.

Kilder: Avhendingslova § 4-10. Prop. 44 L (2018–2019), merknadene til § 4-10.

Når er prisavslag eller erstatning aktuelt?

Ved prisavslag beholder du boligen og får en reduksjon i prisen. Når det ikke godtgjøres noe annet, skal prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet. Den konkrete beregningen kan blant annet reise spørsmål om fradrag for standardforbedring.

At en feil kan repareres, betyr ikke i seg selv at prisavslag alltid er riktig løsning. Prisavslaget må også være en tilstrekkelig reaksjon på avtalebruddet. Hvor stor vekt det får at prisavslag dekker de økonomiske konsekvensene, avhenger av saken. Et konkret eksempel er saken om utleiedeler der prisavslag ikke var tilstrekkelig.

Erstatning gjelder økonomisk tap og har egne vilkår. Et mulig erstatningskrav må vurderes særskilt, også når du krever heving.

Kilder: Avhendingslova §§ 4-12 og 4-14. HR-2010-967-A, avsnitt 47–48. LG-2024-58795, vurderingen av prisavslag og standardforbedring.

Hva bør du få undersøkt?

Som praktisk forberedelse kan du samle salgsdokumentene, en tidslinje for når forholdene ble oppdaget, korrespondanse med selger og eventuelle fagrapporter. Be om at faglige vurderinger skiller mellom årsak, skadeomfang, nødvendig utbedring, kostnader og tidsbruk. Dette er forslag til dokumentasjon av forhold som kan få betydning i den juridiske vurderingen. I oppsummeringen av dommene finner du flere eksempler på hva retten la vekt på.

Vent ikke med å avklare fristene til dokumentasjonen er komplett. En reklamasjon og en melding om heving er ikke det samme.

Les om frister og fremgangsmåte eller Kontakt Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS.

Rettskilder for denne guiden

Avhendingslova §§ 3-7, 3-8, 4-4 og 4-10 til 4-14. Prop. 44 L (2018–2019), merknadene til § 4-10. HR-2010-967-A (Rt-2010-710), avsnitt 42–55. LG-2024-58795, vurderingen av prisavslag og heving. LA-2025-144199, punkt 3.1–3.2. Se også Høyesteretts omtale av forholdet mellom prisavslag og heving.