Forside / Frister og fremgangsmåte

Frister og fremgangsmåte etter boligkjøpet

Av advokat Thor Gunnar Austin · Fagansvarlig på eiendom i Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS

Du må som hovedregel reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet. Ønsker du å heve kjøpet, gjelder det i tillegg en egen regel om melding om heving. Femårsfristen betyr ikke at du kan vente med å reagere.

Denne siden gjelder mangler etter avhendingslova. Rekkefølgen nedenfor er en praktisk oversikt, ikke en tidsplan du kan bruke til å beregne en konkret frist.

På denne siden: Reklamasjon · Hevingsmelding · Praktiske steg · Kilder

Hva må en reklamasjon si?

Du må gi selger beskjed om at du gjør avtalebruddet gjeldende, og hva slags avtalebrudd det er. En reklamasjon skal altså gjøre det klart at du påberoper deg forholdet overfor selger. Det er ikke det samme som bare å stille et generelt spørsmål om boligen.

Et praktisk råd er å reklamere skriftlig og ta vare på det som er sendt. Skriftlighet gjør det lettere å dokumentere både innholdet og tidspunktet. Dette er et dokumentasjonsråd, ikke en påstand om at loven alltid krever skriftlig reklamasjon.

Har selger tegnet boligselgerforsikring, bør du også sende reklamasjonen til forsikringsselskapet eller den som behandler krav på selskapets vegne. Send gjerne samme skriftlige reklamasjon til både selger og forsikringsselskapet, og ta vare på dokumentasjon på at den er sendt. Oppgi hvilken bolig det gjelder, hva du har oppdaget, og at du gjør forholdet gjeldende som en mangel. Ikke vent med å reklamere til selger mens du undersøker hvor forsikringskravet skal meldes.

Praktisk veiledning: Forbrukerrådets råd om reklamasjon ved bruktboligkjøp.

Hvor lenge kan du vente?

Du bør reklamere så snart du avdekker mangelen. Reklamasjonen må som hovedregel sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet. Høyesterett har uttalt at tre måneder ligger i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere. Fristen vurderes konkret og kan være kortere. Det tryggeste er derfor å reklamere så snart avviket er avdekket.

Den ytre reklamasjonsfristen er normalt fem år etter at du overtok bruken av boligen, med mindre selger ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar i lengre tid. Du må likevel overholde kravet om å reklamere innen rimelig tid.

Kilde: Avhendingslova § 4-19 første og andre ledd.

En reklamasjon er ikke nødvendigvis en hevingsmelding

Vil du heve, må selger få melding om heving innen fristen i § 4-13 andre ledd. Det at du tidligere har reklamert over en mangel, betyr ikke i seg selv at hevingsretten er bevart.

Du kan ikke uten videre vente til alle feil og kostnader er endelig kartlagt. Fristen kan begynne å løpe når du har, eller burde ha skaffet deg, tilstrekkelig oversikt til å ta stilling til heving. Rettingskrav og frister i forbindelse med retting kan også få betydning for fristberegningen. Se saken der kjøperne mistet hevingsretten fordi meldingen kom for sent.

Kilder: Avhendingslova § 4-13 andre ledd. LE-2019-101539, punkt 5.

Hva hvis selger har holdt tilbake opplysninger?

Det finnes unntak fra fristreglene når selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. Men det er ikke nok å konstatere en opplysningsmangel og deretter legge til grunn at alle frister faller bort. Selgerens opptreden må vurderes særskilt. Se hvordan spørsmålet ble vurdert i LE-2024-106874, der retten var delt om hevingsfristen.

Reklamasjon og foreldelse er dessuten forskjellige spørsmål. Loven presiserer at krav også kan gå tapt etter foreldelsesreglene. Disse må vurderes særskilt; denne siden gir ikke en beregning av foreldelsesfristen.

Kilder: Avhendingslova § 4-13 andre ledd og § 4-19 tredje og fjerde ledd. LE-2019-101539, punkt 5. LG-2023-43509, reklamasjonsvurderingen, som gjelder prisavslag.

Praktiske steg når du oppdager en mulig mangel

1. Noter hva du har oppdaget

Lag en enkel tidslinje: Når oppdaget du forholdet? Hva så eller merket du? Når ble selger varslet, og hva svarte selger? Ta vare på bilder, meldinger og eventuelle rapporter.

2. Avklar reklamasjon og hevingsfrist

Få vurdert hva som må meldes, til hvem og når. Ikke la venting på en ferdig fagrapport bli en grunn til å utsette vurderingen av fristene.

3. Undersøk dokumentasjonen

Sammenhold kjøpekontrakten, salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen med det som er avdekket. Faglige undersøkelser kan bidra til å belyse årsak, omfang og mulige tiltak.

4. Vurder et tilbud om retting

Selger kan ha rett til å rette mangelen. Et avslag kan få betydning for krav om heving eller prisavslag. Få avklart innholdet i tilbudet og den rettslige situasjonen før du avslår.

De praktiske stegene er redaksjonelle råd for å dokumentere forholdene og få vurdert reglene. De er ikke en beskrivelse av firmaets avtalte arbeidsrutiner.

Les om vilkårene for heving eller Kontakt Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS.

Rettskilder for denne siden

Avhendingslova §§ 4-10, 4-13 og 4-19. Prop. 44 L (2018–2019), merknadene til § 4-10. HR-2010-233-A (Rt-2010-103), avsnitt 64–68. LE-2019-101539, punkt 5. LG-2023-43509, delen om reklamasjon. Lagmannsrettspraksis brukes som konkrete anvendelser, ikke som faste frister.