Forside / Feil og mangler / LE-2024-106874
Eneboligen i Ås: Fra prisavslag i tingretten til heving i lagmannsretten
Familien kjøpte en enebolig i Ås for 11,6 millioner kroner. Etter overtakelsen oppdaget de feil ved dreneringen, våtrommene og det elektriske anlegget. Tingretten tilkjente dem et pengebeløp. Etter anken fikk de heve kjøpet og ble tilkjent 1,3 millioner kroner i erstatning.
Kjøperne fikk først bistand gjennom boligkjøperforsikringen. De byttet deretter til advokat Thor Gunnar Austin, som førte saken for dem i tingretten og i Eidsivating lagmannsrett.
Saken kort oppsummert · LE-2024-106874
Hva var mangelen? Omfattende feil ved blant annet drenering, våtrom og elektrisk anlegg.
Hva ble resultatet? Flertallet ga kjøperne medhold i heving. Mindretallet mente hevingskravet kom for sent.
Hva var avgjørende? Flertallet vektla manglenes samlede omfang, utbedringsbelastningen og opplysningssvikten. Grovt uaktsom opplysningssvikt hindret etter flertallets syn selger i å påberope hevingsfristen.
Hvilke mangler gjaldt saken?
Flertallet la til grunn et stort antall avvik som rammet sentrale funksjoner i boligen. Det gjaldt drenering og konstruksjoner med fare for fuktinntrengning, våtrom og elektriske installasjoner. Utbedringen ville være omfattende.
Boligen var presentert som modernisert og betydelig oppusset. Det var samtidig gitt negative opplysninger i tilstandsrapporten, blant annet om fukt og enkelte våtrom. Flertallet vurderte også disse opplysningene, men mente at de ikke ga et dekkende bilde av det samlede omfanget.
Hva viste undersøkelsene av dreneringen?
Follo og Nordre Østfold tingrett tilkjente kjøperne 1 385 553 kroner. I ankesaken ble det sentralt om grunnen rundt huset ledet vannet bort av seg selv. Etter å ha hørt de sakkyndige la lagmannsrettens flertall til grunn at huset lå i en utgravd grop. Vannet måtte ledes bort, og drensledningen lå for høyt. Dette bidro til å forklare fukten i underetasjen.
I et tidlig krav anslo kjøpersiden utbedringskostnadene til om lag 4,4 millioner kroner. Lagmannsrettens flertall vurderte de ulike anslagene og fant det sannsynlig at utbedringene ville koste rundt 35 prosent av kjøpesummen. Også hva slags feil det var, og hvordan arbeidet ville påvirke familien, inngikk i vurderingen.
Hvorfor mente flertallet at kjøpet kunne heves?
Manglenes karakter, omfang og forventede utbedringskostnader talte for heving. Flertallet la også vekt på uriktige opplysninger om utførte arbeider, belastningen ved omfattende utbedring og usikkerheten om skadeomfanget.
Kjøperne hadde valgt å ikke flytte inn etter at avvikene ble konstatert. Flertallet mente at prisavslag og erstatning ikke ville gi tilstrekkelig hjelp i den samlede situasjonen.
Hvorfor var dommerne uenige om fristen?
Flertallet mente at opplysningssvikten gjaldt så sentrale forhold at det var grovt uaktsomt å ikke videreformidle informasjonen. Dermed kunne selger ikke påberope fristregelen som ellers kunne ha stengt for heving. Flertallet behøvde derfor ikke avgjøre om hevingsmeldingen var gitt innen rimelig tid.
Mindretallet vurderte dette annerledes. Etter mindretallets syn var hevingskravet fremsatt for sent, og selgers opptreden ga ikke grunnlag for å sette fristregelen til side. Mindretallet mente kjøperne i stedet hadde krav på prisavslag og erstatning.
Hva ble det økonomiske oppgjøret?
Kjøpesummen var 11 600 000 kroner. Kjøperne hadde allerede fått utbetalt 1 607 682 kroner etter tingrettens dom. Ifølge domsslutningen skulle forsikringsselskapene derfor betale de resterende 9 992 318 kronene mot å få eiendommen tilbake.
I tillegg tilkjente lagmannsretten kjøperne 1 300 000 kroner i erstatning og dekning av sakskostnader med 503 022 kroner for tingretten og 709 932 kroner for lagmannsretten. Det løp også forsinkelsesrenter på restoppgjøret og erstatningen frem til betaling.
Hva bør en boligkjøper ta med seg?
Flere feil kan måtte vurderes samlet. Dokumentasjonen bør vise sammenhengen mellom feilene, nødvendige utbedringer og opplysningene som ble gitt ved salget. Samtidig viser dissensen at spørsmål om frist og selgers opptreden kan være vanskelige og få avgjørende betydning.
Ikke legg til grunn at enhver uriktig opplysning gjør at en frist kan oversittes. Dommen understreker nettopp at opplysningssvikt og unntak fra fristreglene er forskjellige vurderinger. Få vurdert fristene tidlig, også når de tekniske undersøkelsene fortsatt pågår.
Avgjørelsen og kildegrunnlaget
LE-2024-106874 · Eidsivating lagmannsrett · 7. mars 2025. Utfall i avgjørelsen: Heving – dissens.
Kilde: Dommen, Flertallets «Spørsmål om selger kan påberope for sen reklamasjon» og «Samlet vurdering»; «Mindretallets begrunnelse», punkt 1–2; domsslutningen. Se også avhendingslova på Lovdata.
Les videre
Fristen for å melde krav om heving · En sak der hevingsmeldingen kom for sent · Hva dommene samlet forteller om heving · Alle sakene om feil og mangler
Kontakt Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS
Beskriv kort hva du har oppdaget, og hvordan vi kan kontakte deg. Det er uforpliktende å ta kontakt med oss.
Send oss en e-post eller ring 24 02 20 20.
Du kan kontakte oss på +47 24 02 20 20 eller post@aladvokat.no. Les om personvern.