Forside / Feil og mangler / LA-2025-144199
Husbukk og skadet takkonstruksjon førte til heving
Kjøperne fikk medhold i heving etter at husbukk hadde skadet boligens takkonstruksjon. Retten la vekt på at hele takkonstruksjonen måtte skiftes, at utbedringen ville ta lang tid og at kostnadene var usikre. Dommen gjelder et konkret og omfattende skadebilde, ikke husbukkfunn generelt.
Saken kort oppsummert · LA-2025-144199
Hva var mangelen? Husbukk hadde svekket takets bæreevne. Retten la til grunn at hele takkonstruksjonen måtte skiftes.
Hva ble resultatet? Kjøperne fikk heve boligkjøpet.
Hva var avgjørende? Langvarig og omfattende utbedring, usikre kostnader og kjøpernes finansieringsbelastning. Retten tok også hensyn til den bygningssakkyndiges manglende oppfølging av tegn på husbukk.
Hva hadde kjøperne grunn til å forvente?
Kjøperne hadde kjøpt et eldre hus som de så på som et oppussingsobjekt. De måtte regne med flere tiltak, blant annet bedre lufting på loftet. Lagmannsretten mente likevel at opplysningene ikke ga grunn til å forvente at takkonstruksjonen måtte bygges opp på nytt.
Partene var enige om at husbukkangrepet var en mangel etter avhendingslova § 3-2. De var også enige om at angrepet hadde svekket takets bæreevne. Uenigheten gjaldt blant annet hvor omfattende utbedringen måtte bli, og om kjøperne kunne heve.
Hva la retten til grunn om utbedringen?
Lagmannsretten kom til at hele takkonstruksjonen måtte skiftes. Retten skilte mellom å skifte taktekking og å gjenoppbygge selve konstruksjonen. Løsningen måtte også oppfylle relevante byggtekniske krav.
Retten vurderte utskiftingen til å koste minst 1,1 millioner kroner inklusive merverdiavgift. I tillegg kom gassing mot husbukk på 406 538 kroner. Arbeidene ble vurdert å ta omkring fem og en halv måned, med gassingen i tillegg. Dette var kostnader og tidsanslag for denne boligen, ikke generelle priser eller normal behandlingstid.
Hva betydde tilstandsrapporten?
Retten mente den bygningssakkyndige hadde opptrådt uaktsomt ved ikke å avdekke tegnene på husbukk. Et bilde fra loftet viste boremel som burde ha utløst nærmere undersøkelser eller en tydelig opplysning om risiko.
Dette inngikk i hevingsvurderingen. Retten fant det ikke nødvendig å avgjøre om avhendingslova § 3-7 ga et selvstendig mangelsgrunnlag. Artikkelen må derfor ikke leses som at retten også avgjorde dette spørsmålet.
Hvorfor var prisavslag ikke nok?
Retten la vekt på usikkerheten om kostnadene, ulempene og at kjøperne måtte endre den planlagte bruken av pengene til oppussing. Et prisavslag med fradrag for standardforbedring ville kreve at kjøperne selv finansierte en del av den nødvendige utskiftingen.
Til sammen ga dette kjøperne rimelig grunn til å gå fra avtalen. Resultatet betyr ikke at ethvert skadedyrangrep eller ethvert eldre tak gir hevingsrett.
Hva bør dokumenteres ved mistanke om skadedyr?
Be relevante fagpersoner avklare type skadegjører, om angrepet er aktivt, hvilke konstruksjoner som er skadet og hvilken utbedring som er nødvendig. Ta vare på opprinnelige bilder og tilstandsrapporten. Et funn og en vurdering av skadeomfanget er to forskjellige ting.
Avgjørelsen og kildegrunnlaget
LA-2025-144199 · Agder lagmannsrett · 14. oktober 2026. Utfall i avgjørelsen: Heving.
Kilde: Dommen, punkt 2.1–2.2 om mangel og punkt 3.1–3.3 om heving og tilbakeføring, særlig rettens konkrete vurdering i punkt 3.2. Se også avhendingslova på Lovdata.
Les videre
Betydningen av utbedringskostnader og ulemper · Hussoppsaken som endte med prisavslag · Hva dommene samlet forteller om heving · Alle sakene om feil og mangler
Kontakt Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS
Beskriv kort hva du har oppdaget, og hvordan vi kan kontakte deg. Det er uforpliktende å ta kontakt med oss.
Send oss en e-post eller ring 24 02 20 20.
Du kan kontakte oss på +47 24 02 20 20 eller post@aladvokat.no. Les om personvern.