Heving av boligkjøp + erstatning på 500 000 kr
Referansesak - rottedom
Boligkjøperne trodde de hadde funnet drømmeboligen, men kun 11 dager etter overtakelse oppdaget de indikasjoner på mus/rotter i boligen. Dette viste seg å bli et stort problem over flere år. Ved hjelp av bistand fra våre advokater Thor Gunnar Austin og Stian S. Jensen fikk de medhold i tingretten om at de kunne heve kjøpet.
Argumenter i saken
Kjøperne ønsket først og fremst å heve boligkjøpet.
Det ble vist til flere lovbestemmelser for å fremme kravet. En av anførslene var at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7 og 3-8 på grunn av manglende opplysninger fra selgers side. Dette fordi selgeren hadde krysset av for «nei» på spørsmålet om han var kjent med at det var eller hadde vært mus/rotter i boligen, mens det senere fremkom at han visste at det var et problem.
Kjøperne hevdet at flere forhold til sammen gjorde at det forelå et vesentlig avtalebrudd som ga rett til heving av kjøpet, jf. avhendingslova § 4-13.
Eierskifteselskapet mente kjøperne ikke kunne heve boligkjøpet
Saksøkerne, som var kjøperens eierskifteselskap, anførte på sin side at vilkårene for å heve ikke var oppfylt. Blant annet ble det anført at det ikke var grovt uaktsom å ikke fortelle om historiske tilfeller av mus i det som var et eldre hus, jf. avhendingsloven § 3-7. Selskapet så det slik at det ikke var tale om et vesentlig avtalebrudd.
Rettens vurdering av saken
I selve avgjørelsen starter retten med å si at dersom boligen er solgt «som den er», skal boligen være slik den var på besiktigelsestidspunktet, med de feil og manglene som hørte med. Et slikt forbehold gjelder ikke når selgeren har opptrådt illojalt over kjøperen.
Som kjøper har man en undersøkelsesplikt, men selgers opplysningsplikt går foran denne. Som kjøper har man i slike saker bevisbyrden. Det vil si at kjøperen må sannsynliggjøre at selgeren har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.
Det var gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen
Retten ser på hva avhendingslova § 3-7 sier om at det er gitt manglende opplysninger om boligen. På grunnlag av bevisene i saken fant retten at problemene med dyrene ikke lå så langt tilbake i tid som selgeren ga inntrykk av, og at problemet ble bagatellisert.
Retten fant at selgeren hadde hatt kunnskap om problemet med rottene og musene, og at han kan klandres for å ikke ha videreformidlet til selgerne. Det at han krysset av «nei» i egenerklæringsskjemaet om slike problemer, fant retten var grovt uaktsomt.
Reklamasjon
Det kan legges til at retten fant at det var reklamert rettidig. Det ble utført tiltak over flere år. Når omfanget av problemene ble oppdaget, og kjøperne fikk nye opplysninger om selgers tidligere problemer, ble dette fulgt opp med rettidig reklamasjon fra kjøpers side. Uansett fant retten at selgeren hadde handlet i grovt uaktsomt etter avhendingslova § 4-19, noe som medfører at selger ikke kan bli hørt med at det ikke er reklamert rettidig.
Spørsmålet om heving
Retten viser til at det rettslige grunnlaget for å kunne heve følger av avhendingslova § 4-13, og at mangelen må innebære «et vesentlig avtalebrudd». Utbedringskostnadene må vanligvis utgjøre mellom 15 og 20% av kjøpesummen før det blir aktuelt med heving.
Det avgjørende i ved spørsmålet om heving blir til slutt helhetsvurderingen som må gjøres. Retten viser til mangelens art og omfang, mangelens betydning for kjøperen, om andre misligholdsbeføyelser er aktuelle, om det er utvist skyld fra selgers side og tiden som har gått fra avtaleinngåelse til hevingskrav.
Avgjørelsen – medhold til kjøperen
Helhetsvurderingen som gjøres er ikke lett. Dermed var retten i tvil om resultatet, men de konkluderte med at kjøperne kunne kreve heving. De så at det var rimelig grunner for kjøper til å kunne heve.
Erstatningskrav
I tillegg til at retten kom til at kjøperne skulle få heve, og dermed få tilbakebetalt kjøpesummen, fant de at kjøperne også skulle få et erstatningsbeløp. Det hadde blitt gjort store utbedringer i huset som en direkte følge av gnagerproblemet. I erstatningsutmålingen trekkes det fra et nyttefradrag. Dette er et fradrag som settes til hva det hadde kostet å leie et tilsvarende bosted i området. Et slik nyttefradrag er vanlig. Resultatet ble at kjøperne ble tilkjent erstatning på 500 000 kr i tillegg til å kunne heve boligkjøpet.
Boligadvokat – heving av boligkjøp
Våre boligadvokater hjelper deg med å vurdere om du har en sak å gå videre med gratis. Har du en sak får du dekket juridisk bistand under din rettshjelpsforsikring med 80%. Har du kjøpt boligkjøperforsikring får du også der dekket ekstern advokat, da det er fritt valg av advokat.