Manglende garasjeplass, rett til å heve boligkjøpet?

Rt. 1999 s.408

Heving av boligkjøp

I en dom fra Høyesterett (Rt. 1999 s.408) ble det et spørsmål om å heve kjøpet av en borettslagsleilighet. Det ble opplyst i salgsoppgaven at det medførte en garasjeplass, noe som viste seg ikke å stemme. Leiligheten var en del av et dødsbo, og ved en misforståelse trodde selgeren at leiligheten hadde en garasjeplass. Det viste seg at den tidligere eieren kun hadde leiet garasjeplassen. Kjøperen ønsket å heve kjøpet på bakgrunn av at garasjeplassen ikke fulgte med leiligheten.

Vurderingen av en mangel

For å kunne heve må det først og fremst foreligge en «mangel». Dette er et juridisk begrep. Mangelen i dette tilfellet er at garasjeplassen ikke fulgte med salget.

I tillegg må et annet vilkår være oppfylt for å kunne heve. Mangelen må utgjøre «et vesentlig kontraktsbrudd». Også dette er en juridisk vurdering.

Den juridiske vurderingen innebærer at retten ser på «det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse».Det objektive avviket viser her til mangelens karakter og mangelens omfang. Sagt på en enklere måte ser retten på hva kjøpekontrakten sier du som kjøper skal få, og ser dette opp imot hva du faktisk har fått.

Prisavslag som alternativ til heving

Det å skulle heve et kjøp er inngripende for både kjøper og selger. Heving innebærer at selgeren får tilbake eiendomsretten mot at kjøperen får tilbake kjøpesummen.

I helhetsvurderingen av om kontraktsbruddet er vesentlig er det derfor aktuelt å se på alternativer til heving. Prisavslag er et mye brukt alternativ. Prisavslaget gjør at kjøpesummen reduseres, eventuelt at kjøperen får tilbake penger dersom det allerede er betalt for eiendommen.

Det at garasjeplassen ikke medfulgte leiligheten fører til to tap for kjøper:

  • utgifter til å leie en tilsvarene garasjeplass
  • Salgsprisen på leiligheten blir redusert ved videresalg

I dommen vises det til at det økonomiske tapet for kjøper er 50 000 kr. Denne summen vil gi kjøperen full økonomisk kompensasjon, og taler derfor for å gi prisavslag.

Momenter i helhetsvurderingen

For å vurdere om den manglede garasjen er «et vesentlig kontraktsbrudd» viser retten til flere momenter i helhetsvurderingen:

  • Dommen legger vekt på at kjøperen har alternativer til å kunne parkere. Det er mulig å leie en tilsvarende parkeringsplass i sameiet.
  • Ingen av partene kunne bebreides for at det ikke ble oppdaget tidligere at garasjeplassen manglet.
  • Dommen ser også på at garasjeplassen ikke betydde «spesielt meget» for kjøperen.
  • Underveis i korrespondansen ga kjøperen inntrykk av at et prisavslag var godt nok. At kjøperen tidligere ville godta prisavslag legger retten vekt på.
  • Tidsaspektet: Det hadde gått 7 måneder før kjøperen fremmet krav om heving.

Når det har gått lang tid blir det mer inngripende for selgeren å heve. Dette eksempelvis fordi kjøperen kan ha brukt salgssummen til å kjøpe seg en ny bolig. Jo lenger tid det har gått, jo vanskeligere kan det derfor bli å fremme et hevingskrav.

Det er også viktig å huske på at tidsaspektet er viktig for selve reklamasjonsplikten og at tidsfristene blir overholdt.

Dommeren ser på momentene samlet, og disse kan variere fra sak til sak. Dette slik at mangel på garasjeplass kan gi rett til heving i andre saker.

Boligadvokater

Våre boligadvokater gir den en gratis førstevurdering av din sak. Har du en sak å gå videre med dekker rettshjelpsforsikringen 80% av juridisk bistand. Egenandelen er normalt kr 4000 + 20%. Har du kjøpt boligkjøperforsikring er det fritt valg av advokat, våre boligadvokater kan bistå deg.