Heve boligkjøp? Dette vektlegges:
Har du nylig kjøpt en bolig, men du oppdager at den ikke er som avtalt? I slike tilfeller har du som kjøper flere muligheter, alt ettersom hvor alvorlig mangelen er. Det kan være snakk om en retting av mangelen, et prisavslag, erstatning og tilslutt heving av hele kjøpet. Heving av boligkjøp er et relativt stort inngrep, så mangelen må være over en viss terskel.
Les hvilke momenter som inngår i en hevingsvurdering.
Avhendingslova og bustadoppføringslova
Lovverket vi benytter oss av når det kommer til boligkjøp og -salg, er avhendingslova og bustadoppføringslova.
Avhendingslova kommer til anvendelse i tilfeller der det gjelder ved avhending, overdragelse av eiendomsrett, av fast eiendom mellom private. Enten ved kjøp og salg, gave eller bytte. Bustadoppføringslove kommer til anvendelse der det er gjort avtaler mellom forbruker og en entreprenør om oppføring av boliger.
Avhendingslovens regler om heving
Mangelen må innebære et vesentlig avtalebrudd
Det er en rekke omstendigheter ved en bolig som kan føre til en mangel. Dette er nøye beskrevet i avhendingslova. Det kan for eksempel være om boligen ikke er i henhold til det som er avtalt, om opplysninger som er gitt kjøperen ikke stemmer, om det er holdt tilbake opplysninger, eller om eiendommen ikke passer det formål som tilsvarende eiendommer vanligvis er brukt til, eller selger har blitt kjent med.
Det følger av avhendingslova § 4-13 at kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et «vesentleg avtalebrot». Denne ordlyden tilsier derfor at mangelen må over enn viss tålegrense for å kunne heve kjøpet.
Hva som ligger i dette vesentlighetskriteriet er fastslått i rettspraksis.
Momenter i hevingsvurderingen
To Høyesterettsdommer som har avklart hvilke momenter som må vektlegges i en hevingsvurdering er Rt. 1998 s. 1510 og Rt. 2010 s. 710. Den først dommen omhandlet kjøpere som oppdaget hussopp i leiligheten de hadde kjøpt noen år før, og den andre dommen handlet om en som hadde kjøpt en eiendom hvor det ble oppdaget vannlekkasje og fukt, luftlekkasje og trekk, samt en mindre carport med takterrasse en forespeilet i avtalen. Dommen fra 2010 videreførte de fleste momentene fra 1998-dommen, og her kommer en oversikt over viktige momenter som vektlegges i Høyesterett:
Om prisavslaget vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet:
Dette er i mange tilfeller et avgjørende moment. I dommen fra 2010 var utbedringskostnadene minst 900.000 kr, noe som tilsvarte 35 % av kjøpesummen. En utbedring ville føre til omfattende bygging på eiendommen, som ville ta noen måneder. Dette mente Høyesterett tilsa at manglene var betydelige, noe som taler for en heving.
Mangelens karakter og omfang:
I dommen fra 1998 uttalte Høyesterett at utgangspunktet for denne en vurdering om det foreligger et «vesentlig kontraktsbrudd» er det objektive avviket fra en kontraktsmessig oppfyllelse. En må altså se på den objektive mangelen, og da mangelens karakter og omfang. Dette synspunktet er også videreført i dommen fra 2010. Dersom en mangel kan utbedres med lite heft, kan misligholdet bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store. Motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne blitt ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store.
Kjøpers berettigede forventninger:
I dommen fra 2010 ble kjøpers berettigede forventninger inntatt som et viktig moment. Disse forventningene varierer ut ifra om eiendommen er ny eller gammel, markedsført med lav eller høy standard, og om den har kostet lite eller mye. En må ha høyere forventninger til kvaliteten på en splitter ny og dyr leilighet enn kvaliteten på en gammel og slitt leilighet som ble solgt billig.
Om selger har handlet i strid med god redelighet:
Dette kan være et viktig moment i en hevingsvurdering. Høyesterett har tatt opp dette momentet i både 1998- og 2010-dommen. Har selger opptrådt uærlig i forbindelse med mangelen, taler dette i retning heving.
Tidsforløpet:
Tidsforløpet fra kjøper overtar eiendommen frem til reklamasjon er videre et viktig moment. Avhendingslova har i § 4-19 oppstilt en siste frist på 5 år for reklamasjon som gjelder med mindre selger har avtalt ansvar i lengre tid, eller i tilfeller der selger har handlet uaktsomt, vært uærlig eller handlet i strid med god tro.
I dommen fra 1998 hadde det gått seks år fra kjøpet og reklamasjonen. Høyesterett kom her til at dette var altfor sent, og de andre bebreidelser som var rettet mot selger, var ikke tilstrekkelig tungtveiende til å nå frem. Hevingskravet kunne derfor ikke føre frem i denne saken.
I dommen fra 2010 gikk det bare 7 måneder fra overdragelsen til reklamasjonen, noe Høyesterett mente var innen tidsfristen.
Les oppsummeringer og utdrag av dommer der resultatet var heving av boligkjøp eller betydelige prisavslag
Vi har boligadvokater med spisskompetanse på boligsaker
Har du problem med din bolig ta kontakt for en vurdering. Har du en sak å gå videre med, har din boligforsikring rettshjelpsdekning. Rettshjelpsdekningen dekker 80% av juridisk bistand, egenandel kr 4 000 + 20%. Har du kjøpt boligkjøperforsikring er det fritt valg av advokat.
Har du en boligsak?
Advokatbistand
Vi har lang erfaring med boligsaker og vil gjerne hjelpe deg. Gi oss litt informasjon om saken din, så kommer vi raskt tilbake med en uforpliktende førstevurdering.