Heving av bolig kjøpt «som den er»
Rt. 2010 s. 710
Denne dommen gjaldt et valg mellom prisavslag og heving ved mangler på en fast eiendom solgt «som den er». Her viderefører Høyesterett utgangspunktet for hva som må inngå i en hevingsvurdering. Denne artikkelen vil ta for seg de viktigste momentene.
Mangel når boligen ble solgt «som den er»
Det er vanlig å selge en eiendom eller andre brukte gjenstander «som den er» eller med lignende forbehold. Dette er en måte for selger å forsikre seg mot eventuelle skjulte feil og mangler. Det er riktignok viktig å vite at dette forbeholdet ikke beskytter selger mot alle mangler. Avhendingslova er den gjeldene loven for kjøp og salg av eiendommer. Og etter avhendingslova § 3-9 (lovdata.no) foreligger det likevel en mangel dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, eller dersom selger har holdt tilbake eller gitt feilaktige opplysninger, og dette har virket inn på avtalen.
I saken som gikk for Høyesterett hadde lagmannsretten funnet at det forelå brudd på opplysningsplikt. Manglene dreide seg om vannlekkasje og fukt, luftlekkasje og trekk, samt en underdimensjonering av carport med takterrasse.
Det var ubestridt at kjøper kunne påberope seg prisavslag etter avhendingslova § 4-12 (lovdata.no), og spørsmålet for Høyesterett var om han i stedet kunne heve kjøpet.
Vilkårene for å heve et boligkjøp
Etter avhendingslova § 4-13 (lovdata.no) kan kjøperen heve avtalen dersom «mangelen inneber et vesentleg avtalebrot». Ordlyden «vesentlig» forteller ikke direkte hvor tålegrensen skal gå, men forarbeidene og rettspraksis har satt en standard. Det ble fastslått i Rt. 1998 s. 1510 at det skal «foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten».
Under er det listet opp viktige momenter som bør være med i en hevingsvurdering.
Momenter i vesentlighetsvurderingen
Mangelens karakter og omfang
Det er blitt uttalt i rettspraksis fra Høyesterett at utgangspunktet og det sentrale momentet i vurderingen er den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang. Det er ikke fastsatt noen bestemt prosentstørrelse på hvor stor mangelen må være i forhold til boligens kjøpesum, men jo dyrere mangelen er i forhold til kjøpesummen, desto mer tilsier dette at det er en vesentlig mangel. På den andre siden kan også en mangel som medfører mye heft, bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store.
Kjøpers berettigede forventninger
Hvilke forventninger kjøperen har til en eiendom er også av betydning. Er for eksempel eiendommen markedsført som nyrenovert og i god stand, vil kjøperen ha større forventninger til den enn om den er markedsført med lav standard.
Subjektive momenter
Subjektive momenter, som for eksempel selgers skyld, kan ha en betydning. Det kan også være om kravet om heving kommer veldig lenge etter overtakelsen.
Vil prisavslag gjenopprette de økonomiske konsekvensene?
Det er videre et moment i denne dommen og tidligere rettspraksis om et prisavslag vil gjenopprett de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Og selv om et prisavslag i de fleste tilfeller vil gjøre mangelen godt igjen, vil det i enkelte tilfeller medføre en del heft med utbedringer av forskjellig art på et hus. Arbeid som vil ta lang tid å kreve mye oppfølging, administrasjon og styr kan nødvendigvis ikke gjenopprettes med en prisforskjell.
Rettens bemerkninger i dommen
I saken som kom for Høyesterett utgjorde manglene omtrent 35 % av kjøpesummen, noe Høyesterett fant at var en betydelig sum, og som tilsa at manglene var vesentlige. Utbedring av disse manglene ville også ta lang tid og medføre mye heftelser.
Markedsføringen av boligen tilsa at dette skulle være en problemfri bolig. Det ble i annonseringen lagt vekt på at eiendommen var modernisert med høy standard og bruk av moderne materialer. Kjøper fikk derfor en berettiget forventning om å få en bolig uten store mangler.
Da det hadde blitt nødvendig for kjøper å flytte ut av boligens mens utbedringene foregikk, var det for Høyesterett uomtvistet at mangelens karakter kunne være alvorlige og omfanget var stort. Da dette er momenter en må vektlegge i en helhetsvurdering, ble det gitt stor vekt i hevingsvurderingen.
Tilslutt fastslo Høyesterett at selgeren måtte bebreides for å ha gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om flere sentrale forhold med boligen.
Høyesterett konkluderte med at det forelå et vesentlig kontraktsbrudd, og hevingskravet var dermed oppfylt.
Boligadvokater
Våre boligadvokater gir den en gratis førstevurdering av din sak. Har du en sak å gå videre med dekker rettshjelpsforsikringen 80% av juridisk bistand. Egenandelen er normalt kr 4 000 + 20%. Har du kjøpt boligkjøperforsikring er det fritt valg av advokat, våre boligadvokater kan bistå deg.