Når kan man heve boligkjøpet?

Konstruksjonsmangel i kjellermuren og hundeurin i flere rom

I en sak for Borgarting lagmannsrett ga mangler i form av hundeurin som hadde trukket inn i gulv og andre bygningsdeler, samt kjellermur beheftet med konstruksjonsfeil, hevingsrett. Kostnadene med retting ville utgjøre mer enn 20 % av kjøpesummen.

Når kan man heve kjøpet?

Heving etter kjøp av fast eiendom reguleres av avhendingslova § 4-13 (lovdata.no). Bestemmelsen gir kjøper rett til å heve avtalen dersom «mangelen» innebærer et «vesentleg avtalebrot». Dette innebærer at det først må fastslås om det foreligger en mangel etter avhendingslova.

Om hevingsvurderingen i § 4-13 sier lagmannsretten:

Bestemmelsen forutsetter at det gjennomføres en totalvurdering av om mangelen representerer et så vesentlig mislighold at kjøperen har rimelig grunn til å se seg løst fra kontrakten.

Et sentralt moment i vurderingen er det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – altså den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang. Det må også legges vekt på feilens betydning for kjøper, og om andre misligholdsbeføyelser kan gi en adekvat reaksjon mot kontraktsbruddet. Dersom et prisavslag eller erstatning er egnet til å bøte på feilen, skal dette benyttes fremfor heving, ettersom at heving er svært inngripende for selger. Selger må nemlig betale tilbake kjøpesummen, samtidig som han står igjen med en eiendom med mangler. Skyld hos selger kan også være et relevant moment i hevingsvurderingen, men er ikke et vilkår.

De aktuelle manglene i denne saken om heving av boligkjøp

I saken var det særlig to mangler som ble trukket frem. Det første var en konstruksjonsmangel i kjellermuren, og det andre var hundeurin i flere rom. Det ble lagt til grunn at det ville koste minst 800 000 kroner å utbedre disse. Eiendommen ble kjøpt for 3 900 000 kroner. I tillegg var det noen mindre mangler, som også måtte tillegges vekt ved vurderingen av misligholdets omfang.

Eiendommen var solgt «som den er», og derfor ble mangelsvurderingen foretatt etter § 3-9 (lovdata.no), Retten fant at boligen var i «vesentlig ringare stand» enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene ellers.

Hvilke elementer i boligsaken gjorde at det forelå et «vesentlig» avtalebrudd?

Det var her en uvanlig mangel

Lagmannsretten trakk frem det faktum at en av de mest omfattende manglene bestod i at hundeurin var trukket ned i gulvet og inn i andre bygningsdeler i flere av de mest sentrale rommene i boligen. Dette la retten betydelig vekt på, da

det var en mangel av en svært uvanlig art.

Dette måtte innebære et markant avvik fra det en kjøper av boligeiendom har grunn til å forvente.

Andre beføyelser egnet seg ikke

Et annet moment som ble vektlagt var at nødvendig utbedring av manglene forutsatte omfattende og tidkrevende arbeid, som innebar at kjøper i en viss periode måtte bo et annet sted. De praktiske problemer og ulemper dette representerte talte mot å benytte prisavslag fremfor heving.

Selgers skyld

Retten bebreidet ikke selger for å ikke gjøre kjøper oppmerksom på mangler i kjelleren. Selger kunne likevel bebreides for å ikke si fra at hun hadde hatt hunder, og at disse hadde urinert innendørs. Dette kunne ikke tillegges stor betydning. Men unnlatelsen tilsa at det var mer nærliggende med heving enn hva det ville vært om selger ikke var å bebreide.

Utbedringskostnader vs. kjøpesum

Selv om retten ikke sier det uttrykkelig, ble det lagt vekt på utbedringskostnadenes verdi sett opp mot kjøpesummen. I juridisk teori er det vanlig å operere med en prosentlære. Da sier man heving gjerne er aktuelt der utbedringskostnadene utgjør 15-20 % av kjøpesummen. I denne saken utgjorde utbedringskostnadene mer enn 20 % av kjøpesummen.

Det var gått to år siden salget, og selger hadde innrettet seg i tro med at salget var endelig. Dette veide likevel ikke opp for de momenter som trakk i retning av heving.

Nyttefradrag i hevingsoppgjøret

Nyttefradrag er et fradrag for den fordel en part har av å sitte med den andre parts kontraktytelse. I saken ble det reist krav om at det måtte gjøres fradrag for den fordelen kjøper hadde hatt ved å bo i boligen. Dette spørsmålet er ikke regulert i avhendingslova. Derfor avgjorde retten spørsmålet ut fra alminnelige berikelsesbetraktninger og en analogi fra kjøpsloven § 65.

Retten fant at det var prinsipielt riktig med et slikt fradrag. Kjøper hadde tross alt bodd der i to år. Men retten bemerket videre:

«Det må imidlertid tas i betraktning at fordelen har hatt begrenset verdi som en følge av de manglene boligen har vært beheftet med.»

Verdien av fordelen ble fastsatt skjønnsmessig. Verdifastsettelse for nyttefradrag i boligsaker skjer ved at man regner ut et periodisk beløp for hvor mye det koster å leie en tilsvarende bolig i samme geografiske område. Lagmannsretten fastsatte verdien av fordelen til 150 000 kroner for hele perioden, hvilket tilsvarte ca. 5 000 kroner per måned.

Heving av boligkjøp

Våre boligadvokater gir den en gratis førstevurdering av din sak. Har du en sak å gå videre med dekker rettshjelpsforsikringen 80% av juridisk bistand. Egenandelen er normalt kr 4000 + 20%. Har du kjøpt boligkjøperforsikring er det fritt valg av advokat, våre boligadvokater kan bistå deg.