Heving av boligkjøpet på bakgrunn av manglende opplysninger
RG-2000-771
Kjøperne i denne saken hadde kjøpt en boligeiendom hvor det i salgsannonsen sto at boligen var totalrenovert. I etterkant av kjøpet ble de oppmerksomme på flere feil og mangler ved boligen. Dette var blant annet vann under huset, råte i bakveggen, mangler ved dreneringen, et ulovlig el.anlegg, et tilbygg som ikke var byggeanmeldt, det var mangler ved rør og kjøkken, feil med taket og manglende utluftning. Kjøperne ønsket på bakgrunn av dette å heve kjøpet. Selger motsatte seg alle krav, og hevdet at han ikke hadde noe ansvar.
Manglende opplysninger – vilkårene for heving
For å kunne heve et kjøp, kreves det etter avhendingslova § 4-13 (lovdata.no) at mangelen utgjør et «vesentleg avtalebrot». Dette er også kalt vesentlighetskriteriet. Hva som ligger i dette kriteriet er fastslått i Høyesterettsdommen Rt. 2010 s. 710. En må foreta en helhetsvurdering på om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Høyesterett uttalte at «utgangspunktet og det sentrale moment ved vurderingen være den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang».
Retten må derfor først fastslå om det foreligger en mangel etter avhendingsloven, og deretter om mangelen utgjør et vesentlig avtalebrudd.
Boligen var kjøpt «som den er»
I denne saken ble boligen kjøpt «som den er». Dette er et forbehold selger kan ta for å forsikre seg mot skjulte feil og mangler. Det er imidlertid ikke alle mangler selger kan sikre seg mot.
Det foreligger etter avhendingslova § 3-9 (lovdata.no) likevel en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selger kjenner eller burde kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det samme gjelder dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og disse opplysningene har virket inn på avtalen. Til slutt vil det tross forbeholdet foreligge en mangel dersom boligen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.
Hva måtte boligselgeren vite om?
Retten så først på spørsmålet om hvilken mangler den konkrete boligen hadde. De uttalte at det sentrale spørsmålet var hvor mye selgeren visste eller måtte vite om de påståtte manglene, og hva kjøperne forsto eller burde forstå om husets tilstand, etter å ha besiktiget eiendommen ved to anledninger.
Når det gjaldt tilbygget som ikke hadde fått godkjenning, fant retten at selger veldig klart visste at tillatelsen ikke var gitt før han iverksatte byggingen, da han hadde fått brev fra kommunen om dette tidligere. Selger formidlet ikke dette til kjøperne, som ikke kan klandres for å ikke være klar over at en slik tillatelse ikke var på plass. Det førte til at både konstruksjonen, rørleggerarbeidene, arbeidet med det elektriske anlegget og bruken av tilbygget ikke var godkjent for bruk, noe retten fant at utgjorde en alvorlig mangel.
Videre ble isolasjonen i huset sett på som en mangel. Det var ikke tilstrekkelig gjort, og det var selgeren selv som hadde utført arbeidet. Kjøper hadde ikke mulighet til å se feilen på befaring, og kunne følgelig ikke ha avdekket dette i forkant av kjøpet.
Vedrørende feilene på eiendommen og boligen som var synlige, slik som taket, reisverket, vinduer og sprekker i grunnmuren, fant retten at kjøperne kunne ha oppdaget på en befaring. De uttalte at en ikke kan regne med en bolig god som ny selv om den er «totalrenovert». Disse feilene ble ikke sett på som mangel etter avhendingslova.
For de øvrige mangler ble det fremsatt en prisvurdering på utbedring.
Om vesentlighetskriteriet var oppfylt i saken
For å fastslå om manglene utgjorde et «vesentlig kontraktsbrudd», måtte det gjøres en helhetsvurdering av den objektive mangelens karakter og omfang. I denne saken fant lagmannsretten at utbedringskostnadene var høye. De mente det heller ikke var en ubetydelig risiko for at boligen lider av ytterligere skjulte bygningsmessige feil da byggearbeidene ikke var kontrollert. Dette var etter rettens mening en alvorlig mangel.
Videre uttalte retten at også subjektive forhold fra selgers side hadde betydning. De viser til forarbeidene som legger til grunn at svik og klanderverdig adferd kan være et moment i vurderingen om kontraktsbruddet er vesentlig.
Retten fant ikke at selger hadde opptrådt svikaktig, men han kunne bebreides for flere forhold. Blant annet for å ha bygget uten byggetillatelse, satt opp et panel over en råteskade for å skjule den, samt uttalt at han var murer og har utdannelse som byggingeniør, uten å vise til en eksamen.
Dommens konklusjon
Retten fant etter en helhetsvurdering at vilkårene for heving av kjøpsavtalen var oppfylt. Manglene nevnt overfor utgjorde til sammen et «vesentlig kontraktsbrudd». Det var ikke rimelig å kompensere med et prisavslag i denne saken, da det dreide seg om mye penger, og at en utbedring ville være til betydelig belastning for kjøperne. Kjøperne fikk også tilkjent erstatning for tinglysning og dokumentavgift.
Boligadvokater
Våre boligadvokater gir den en gratis førstevurdering av din sak. Har du en sak å gå videre med dekker rettshjelpsforsikringen 80% av juridisk bistand. Egenandelen er normalt kr 4 000 + 20%. Har du kjøpt boligkjøperforsikring er det fritt valg av advokat, våre boligadvokater kan bistå deg.