Hevet kjøp av boligtomt,
dom i lagmannsretten

Lagmannsrettens dom LF-2019-93713

Denne dommen fra lagmannsretten handlet om et par som kjøpte en ubebygd tomt av private parter

Det viste seg noen måneder etter kjøpet av boligtomet at de ikke fikk behandlet en rammesøknad om oppføring av enebolig og garasje. Det fantes ikke en enhetlig løsning for vann og avløp. Kjøperne reklamerte da til selgerne, og krevde å heve kjøpet etter avhendingslovas regler.

Hovedspørsmålet i saken var om selgers opplysninger vedrørende vannverket og dens oppstart av drift var en manglende opplysning, som ville gi kjøperne rett til heving og erstatning etter avhendingslova.

Selgerne mente at de ikke hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om boligtomten før kjøpet

De hadde tatt inn som et eget punkt i kjøpsavtalen at kjøperne har risiko for når vannverket kommer i drift, og de hadde ingen garanti for at kommunen godkjenner en privat løsning. Dette mente selgerne var gode nok opplysninger.

Subsidiært hevdet selgerne at dersom de hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om boligtomten før kjøpet, innebar ikke denne mangelen et vesentlig avtalebrudd som kunne gi grunnlag for heving etter avhendingsloven § 4-13 (lovdata.no).

Atter subsidiært hevdet selgerne at kjøperne ikke hadde reklamert i tide (jf. Avhl. § 4-19. ). De mente at mangelen burde bli oppdaget før kjøpet, og at hevingskravet som kom 14 måneder senere, var for sent.

Kjøperne hevdet at boligtomten ikke passet til de formålene tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til

Dette utgjør derfor en mangel etter avhendingsloven § 3-2 (lovdata.no):

(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje
(a) høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til, eller
(b) høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt. Dette gjeld likevel ikkje når tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap eller vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

Videre mente de at det forelå manglende opplysninger om boligtomten, som er i strid med avhl. § 3-7.  De hevdet at selgerne måtte vite at et vannverk og felles avløp var en forutsetning for byggetillatelse, og at de var klar over at vannverket ikke ville komme i gang i nærmeste fremtid, da det var dem selv som styrte både vannverket og utbyggingen.

Lovdata.no

Kjøperne hevdet videre at selgerne hadde gitt uriktige opplysninger da de hadde skrevet i kontrakten at kjøperne kunne ordne private løsninger for vann og avløp. De måtte være klar over at kommunen krevde felles løsning for dette, noe de ikke ville disponere fra.

Kjøperne mente på bakgrunn av dette at selgerne hadde handlet i ond tro da disse opplysningene måtte være kjent for dem før avtaleinngåelsen. De manglende opplysningene hadde virket inn på kjøpet, som er et krav etter avhl. § 3-7. De hevdet derfor at det forelå et vesentlig avtalebrudd som kunne gi grunnlag for heving av kjøpet.

Dommen fra lagmannsretten ble at kjøperne fikk medhold i kravet sitt om heving

Lagmannsretten valgte først å se på spørsmålet om manglende opplysninger. De la til grunn at det er selgers kunnskap på det tidspunktet da partene inngikk kjøpsavtalen som er avgjørende.

Kommunen hadde noen år tidligere gitt selger en reguleringsplan for eiendommen, der det uttrykkelig sto at kommunen ikke ville gi byggetillatelse før det forelå et felles vannverk. På grunn av denne planen ble det lagt til grunn at selger var klar over dette. Videre ble det fastslått at selger var klar over at vannverket ikke hadde økonomi til å ferdigstille felles anlegg for vann og avløp, da det var han selv som sto ansvarlig.

Lagmannsretten fant også at det hadde innvirket på kjøpsavtalen at disse opplysningene ikke ble gitt. Kjøperne hadde i god tro tolket bestemmelsen i kjøpsavtalen om risiko for manglende vannverk som at dette var en prosess som ikke skulle ta så lang tid. De kunne ikke vite at vannverket ikke hadde midler til å fullføre anlegget. Dette betydde at de ikke ville få tillatelse til å bygge på tomten, noe som hadde satt en strek over avtalen dersom de hadde visst dette. Lagmannsretten konkluderte etter dette med at mangelen innebar et vesentlig avtalebrudd, jf. avhl. § 4-13.

Lagmannsretten valgte etter denne vurderingen å ikke gå mer inn på de uriktige opplysningene eller øvrige manglene. De tok istedenfor seg spørsmålet om kjøperne hadde reklamert i tide. Her sluttet de seg til tingrettens vurdering om at mangelen ble gjort gjeldende i rimelig tid etter at den ble oppdaget eller burde bli oppdaget.

Konklusjonen på dommen ble at kjøperne fikk medhold i kravet sitt om heving av tomtekjøpet.

Lagmannsrettens dom LF-2019-93713

Boligadvokat

Har du problemmer med din bolig, kan våre boligadvokater hjelpe deg. Våre boligadvokater gir gratis vurdering av om du har en sak å gå videre med. Har du en sak å gå videre med dekker din boligforsikring rettshjelp. Rettshjelpsdekningen dekker 80% av juridisk bistand. Har du kjøpt boligkjøperforsikring er det fritt valg av advokat.